EP.3 무주택자 우선공급 기준 총정리

“무주택이면 다 되는 거 아니었어? 기준부터 다시 확인하세요”

 

1. 무주택자의 정의는 무엇인가?

무주택자는 말 그대로 "본인과 세대원이 소유한 주택이 하나도 없는 상태"를 의미한다.
하지만 여기서 말하는 ‘주택’에는 다양한 해석이 있다. 단순히 ‘아파트가 없다’는 것만으로는 무주택으로 인정되지 않을 수 있다.

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2. 아래 항목은 ‘주택으로 인정’되므로 무주택이 아님

• 아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대주택 보유
• 분양권, 입주권 보유
• 상속이나 증여받은 주택
• 오피스텔(주거용으로 쓰는 경우) 중 건축물대장에 주택으로 등록된 경우
• 지방의 저가주택이라도 공시가가 일정 금액 초과 시 주택 인정

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3. 아래와 같은 경우는 예외로 ‘무주택자’로 인정됨

• 소형/저가 주택 보유
  • 전용면적 60㎡ 이하 & 공시가격 8,000만 원 이하 (2025년 기준, 수도권 제외)
• 분양권 또는 입주권을 매도한 경우
  • 계약 해지나 환불을 통해 소유권이 이전되지 않았을 때
• 상속으로 인한 주택 보유
  • 지분이 1/2 이하이고, 실제 거주하지 않을 경우 무주택으로 인정

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4. 세대 전원이 무주택이어야 한다

청약 신청자는 세대주 본인뿐만 아니라 배우자, 자녀, 부모 등 동일 세대 구성원 전체가 무주택자여야 한다.
즉, 부부가 따로 세대분리를 해도 실질적으로 무주택이 아니라면 무주택자 조건에 해당되지 않는다.

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5. 생애최초 특별공급 자격 요건

2025년 현재 기준으로, 생애최초 특별공급은 다음과 같은 조건을 만족해야 한다.

• 본인 및 배우자 모두 한 번도 주택을 소유한 적이 없을 것
• 현재까지 청약 당첨 이력이 없을 것
• 혼인 중이거나 미혼인 경우 자녀가 있어야 함
• 근로자 또는 자영업자로 소득활동 중일 것
• 월평균 소득 기준 충족 (전년도 도시근로자 가구당 평균 소득의 160% 이하 등, 가구 수별로 다름)

예) 3인 가구 기준 → 도시근로자 월평균 소득 약 708만 원 이하(세전 기준)

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6. 생애최초와 무주택 특별공급의 차이

항목	생애최초 특별공급	무주택자 가점제 기준
혼인 여부	기혼 또는 자녀 있는 미혼	무관
주택 소유 이력	본인 및 배우자 모두 無	세대주만 無일 경우도 인정 가능
청약 당첨 이력	무조건 無	과거 당첨 이력 있어도 가능
소득 활동	필수 (근로자/자영업자)	무관
소득 기준	적용됨	무관 (공공주택은 있음)

 

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7. 실전 주의사항

• 자산 심사도 있다
  • 부동산 및 금융자산이 일정 금액을 초과하면 특별공급 대상에서 제외될 수 있다.
• 배우자 명의 주택도 본인 기준에 포함된다
  • 결혼 전 주택을 보유했다면 혼인신고 후 ‘세대 전체’가 유주택자로 판단됨
• 자녀는 기본공제 대상이어야 인정됨
  • 주민등록등본상 함께 거주 중이면서 실제로 부양하고 있어야 함

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요약 정리

• ‘무주택자’는 단순히 집이 없는 게 아니라 법적으로 인정받아야 한다
• 생애최초 특별공급은 조건이 까다롭지만 당첨 확률은 높다
• 오피스텔, 분양권, 상속 지분 등 애매한 항목은 반드시 사전 확인 필요